압구정 100억 아파트 절반이 개인 차입금, 근저당 구조 읽는 법
압구정 현대 100억원대 거래에서 매수 자금의 절반가량이 매도인 쪽 차입금이고 근저당이 설정됐다고 보도됐습니다. 은행 대출이 막힌 초고가 주택에서 개인 간 차입이 어떤 구조로 움직이는지, 시세가 내리면 무엇이 흔들리는지 풀었습니다.
무슨 일인가
압구정 현대 아파트를 100억원에 매수한 유명 격투기 선수 사례가 여러 매체에 보도됐습니다. 핵심은 사람이 아니라 자금 구조입니다. 매일경제와 한국경제는 매수 대금 가운데 절반 안팎인 50억원이 개인에게 빌린 돈이고, 이를 담보하는 근저당이 설정됐다고 전했습니다. 문화일보는 같은 단지의 시세가 이후 80억원대로 내려왔다는 취지로 보도했습니다.
여기서 짚을 점이 있습니다. 보도 가운데 상당 부분은 등기부 기재 내용에 근거한 것으로 보입니다. 돈을 빌려준 사람이 누구인지, 이자 조건이 어떤지는 제가 확인하지 못했습니다. 이 글은 개인의 사정이 아니라 이런 구조가 시장에서 어떤 의미인지를 다룹니다.
왜 은행이 아닌 개인 돈이 들어가나
답은 대출 규제에 있습니다. 2025년 하반기 대책 이후 서울 아파트 주택담보대출 한도는 가격대별로 계단식으로 줄었습니다. 제가 알기로 25억원을 넘는 주택은 한도가 2억원 수준입니다. 100억원짜리 집을 사면서 은행에서 받을 수 있는 돈이 2%에 그친다는 뜻입니다.
그러면 나머지는 어디서 구할까요. 자기 돈, 가족 자금, 신용대출, 그리고 개인 간 차입입니다. 압구정은 오래전부터 토지거래허가구역이라 허가를 받아야 하고 실거주 요건도 붙습니다. 그래서 거래가 한 번 성사되면 금액이 커지고, 조달 방식은 더 복잡해지는 경향이 있습니다. 다만 이 사례가 규제 강화 이전에 계약됐는지 이후인지는 보도만으로 알 수 없습니다.
숫자로 보면
- 매수가 100억원, 차입 50억원: 자기 자금 비중이 절반입니다.
- 시세가 80억원이라고 가정하면 평가 손실은 20억원입니다. 자기 자금 50억원 기준으로 40%에 해당합니다.
- 근저당 채권최고액은 보통 실제 빌린 돈의 120~130%로 잡힙니다. 50억원 차입이면 60억원대가 등기에 찍힐 수 있습니다. 이 사례의 실제 설정액은 확인하지 못했습니다.
- 집값이 20% 내려도 빌린 돈 50억원은 그대로입니다. 레버리지는 올라갈 때만 커지지 않습니다.
보도에 나온 숫자들은 시세 하락이 곧 현금 손실은 아니라는 점도 보여줍니다. 팔지 않으면 손실이 확정되지 않습니다. 문제는 차입금의 만기가 왔을 때입니다.
자주 헷갈리는 지점
첫째, 근저당이 있다고 해서 집이 곧 넘어가는 것은 아닙니다. 근저당은 돈을 못 갚았을 때 경매로 회수할 권리를 확보해 두는 장치입니다. 이자를 내고 만기에 갚거나 연장하면 평소와 다를 게 없습니다.
둘째, 개인 간 대출은 무이자면 문제가 없다고 생각하기 쉽습니다. 오히려 반대입니다. 세법은 적정 이자율(연 4.6%)보다 낮게 빌리면 그 차이를 증여로 볼 수 있다고 규정합니다. 이익이 연 1천만원을 넘으면 과세 대상이 됩니다. 50억원이면 이자 이익 기준이 2억원을 훌쩍 넘습니다. 가족이든 지인이든 차용증과 이자 지급 기록이 필요한 이유입니다.
나에게 닿는 지점
초고가 단지 얘기라 남의 일 같지만, 구조는 일반 거래에도 적용됩니다. 부동산 거래를 신고할 때 자금조달계획서에 차입금 항목이 들어가고, 국세청은 이 내용을 소명 자료와 대조할 수 있습니다. 부모에게 빌리든 지인에게 빌리든 마찬가지입니다.
또 하나는 호가입니다. 이런 거래는 시장에서 기준 가격으로 인용되곤 합니다. 하지만 차입이 크게 얽힌 거래가 이후 시세 하락과 함께 보도되면, 같은 단지 매물의 호가가 조정될 여지가 생깁니다. 반대로 호가가 버티더라도 실제 거래가 얼마나 나오는지는 별개입니다. 이 사례 하나로 압구정 전체 추세를 읽기에는 표본이 너무 작습니다.
지금 확인할 것은 두 가지입니다. 관심 단지의 최근 실거래 신고가와 취소 건수, 그리고 등기부의 근저당 채권최고액과 설정 시점입니다. 두 숫자를 함께 보면 그 가격이 자기 돈으로 만들어진 값인지 빌린 돈이 받치고 있는 값인지 가늠이 섭니다
자주 묻는 질문
개인에게 돈을 빌릴 때 근저당을 설정하면 뭐가 달라지나요?
근저당을 설정하면 채무를 갚지 못할 때 대여자가 경매 절차로 돈을 회수할 우선권을 갖게 됩니다. 반대로 차용인은 집을 팔 때 근저당 말소를 위해 원금을 먼저 갚아야 합니다. 등기부에 공개되므로 제3자도 확인할 수 있습니다.
가족이나 지인에게 무이자로 큰돈을 빌리면 세금이 붙나요?
무이자나 낮은 이자로 빌리면 적정 이자율과의 차액이 증여로 판단될 수 있습니다. 차액이 연 1천만원 이상이면 증여세 대상이 될 수 있어요. 차용증, 이자 이체 내역, 원금 상환 기록을 남겨 두는 것이 가장 기본적인 대비입니다.
토지거래허가구역 아파트를 살 때 자금조달계획서에 차입금은 어떻게 적나요?
자금조달계획서에는 금융기관 대출과 별도로 '그 밖의 차입금' 항목이 있어 개인에게 빌린 돈과 관계를 적게 되어 있습니다. 허가 심사와 사후 점검에서 소명을 요구받을 수 있으니, 금액과 조건을 증빙 서류와 일치시켜야 합니다.
이 기사는 공개된 공식 자료를 근거로 작성했으며, 초안 작성에 AI 도구를 사용했습니다. 발행 기준과 정정 절차는 편집·정정 방침에 있습니다. 금액·기한처럼 결정에 쓰이는 정보는 아래 출처에서 최종 확인해 주세요.