브랜뉴뮤직 강남 사옥 23년, 기획사들이 임차 대신 매입하는 이유
라이머가 운영하는 음반기획사 브랜뉴뮤직의 강남 7층 사옥이 방송에 소개돼 화제가 됐습니다. 20년 넘게 한 자리를 지킨 이 사옥은 투자용 건물이라기보다 임차 리스크를 피하려는 엔터업계의 흔한 선택에 가깝습니다.
예능 프로그램 '신랑수업2'에서 라이머가 자신이 운영하는 음반기획사 브랜뉴뮤직의 강남 사옥을 소개하는 장면이 방송을 탔다고 보도됐습니다. 강남 한복판에 있는 7층 건물이고, 이 자리에서 23년째 사업을 이어오고 있다고 전해졌습니다.
이 소식에서 정말 눈여겨볼 대목은 건물의 겉모습이 아닙니다. 작은 음반기획사가 왜 임차 대신 건물을 통째로 매입해 20년 넘게 한 자리를 지키고 있는지, 그 선택의 배경입니다. 엔터업계에서는 드물지 않은 결정입니다.
왜 기획사들은 사옥을 사들일까
음반·매니지먼트 기획사는 다른 업종보다 공간에 대한 요구가 까다로운 편입니다. 녹음실과 연습실, 회의실이 한 건물 안에 모여 있어야 소속 아티스트들의 동선이 짧아지고, 외부로 새어나가면 곤란한 미공개 음원과 안무도 한 공간 안에서 관리할 수 있습니다.
임차로 이런 공간을 꾸리면 계약 갱신 때마다 임대료가 오르고, 건물주 사정으로 계약이 끊기면 녹음실과 연습실을 통째로 옮겨야 하는 위험이 따릅니다. 소속 아티스트와 스태프가 많을수록, 갑작스러운 이전은 스케줄과 창작 작업에 직접적인 타격을 줍니다.
그래서 어느 정도 자리를 잡은 기획사들은 임차 대신 매입을 선택합니다. 매달 나가던 임대료를 대출 원리금으로 돌리면, 시간이 지날수록 회사 앞으로 자산이 쌓이는 구조가 되기 때문입니다. 업계 관계자들 사이에서는 회사가 어느 규모 이상으로 커지면 사옥 매입을 검토하는 것이 일종의 관행처럼 통한다는 설명도 나옵니다.
브랜뉴뮤직처럼 20년 넘게 한 자리에서 운영해온 경우라면, 사옥은 시세차익을 노린 투자라기보다 사업장 그 자체에 가깝다고 보는 편이 맞습니다.
사옥 자가소유, 숫자로 보면
강남 지역 상업용 빌딩 시세는 최근 몇 년 사이 3.3제곱미터당 1억원 안팎까지 오른 사례가 여러 차례 보도됐습니다. 20년 전에 사옥을 매입한 기획사라면, 매입가 대비 지금 시세는 여러 배로 뛰었을 가능성이 큽니다.
- 강남 상업용 빌딩 3.3제곱미터당 시세: 최근 보도 기준 1억원 안팎
- 사옥 보유 시 매년 고정 지출: 재산세, 종합부동산세, 화재보험료, 시설 유지관리비
- 임차 대비 장점: 임대료 인상·계약 종료 리스크 없음, 감가상각으로 세무상 비용 처리 가능
- 상업용 부동산 담보대출: 통상 감정가의 일정 비율까지만 실행되고 나머지는 자기자본으로 메워야 함
회사가 투자 유치를 받거나 기업가치를 평가받을 때도 사옥은 중요한 변수입니다. 부동산이 회사 자산 항목에 그대로 잡히기 때문에, 장부상 자산 규모를 키우는 효과가 있습니다. 다만 이건 어디까지나 장부상 숫자이고, 실제로 현금이 들어오는 것은 아닙니다.
사옥을 갖고 있다고 재무적으로 항상 유리한 것은 아닙니다. 회사 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 커지면, 정작 음반 제작이나 아티스트 육성에 써야 할 현금이 묶이는 경우도 생깁니다. 건물 가치가 떨어지는 시기에는 대출 담보 여력도 함께 줄어듭니다.
라이머가 소유한 건물의 정확한 매입 시점이나 가격, 대출 여부는 이번 보도에서 확인되지 않았습니다.
자주 헷갈리는 두 가지
첫 번째 오해는 사옥이 있으면 회사가 재정적으로 안정적이라는 생각입니다. 실제로는 부동산에 자금이 묶여 있을수록, 매출이 흔들리는 시기에 버틸 수 있는 현금 여력이 줄어들 수 있습니다. 자산이 많다는 것과 현금흐름이 좋다는 것은 다른 이야기입니다.
두 번째 오해는 방송에 소개되는 사옥이 대표 개인 소유라는 생각입니다. 이런 건물은 대부분 대표 개인이 아니라 법인 명의로 등기돼 있습니다. 회사를 매각하거나 청산할 때는 건물의 소유권도 함께 정리해야 하는 별도의 자산으로 취급됩니다.
나에게 닿는 지점
작은 사업체를 운영하거나 창업을 준비하는 독자라면, 사무 공간을 임차할지 매입할지는 언젠가 마주치는 선택입니다. 판단 기준은 회사마다 다르지만, 최소한 세 가지는 계산해봐야 합니다.
첫째는 월 임대료와 대출 원리금 중 어느 쪽이 회사 현금흐름에 부담이 적은지입니다. 둘째는 그 공간에 얼마나 오래 머물 계획인지입니다. 몇 년 안에 규모를 키워 옮길 계획이라면 매입보다 임차가 유연합니다. 셋째는 매입 자금 중 자기자본과 대출의 비율입니다. 대출 비중이 지나치게 높으면, 본업이 흔들릴 때 부동산이 오히려 부담으로 돌아옵니다.
지금 확인할 것은 건물이 화려한지가 아닙니다. 그 회사가 부동산과 본업 사이에서 현금흐름 균형을 어떻게 잡고 있는지입니다.
자주 묻는 질문
기획사가 사옥을 매입하면 세금 혜택이 있나요?
건물을 회사 자산으로 보유하면 감가상각비를 비용으로 처리해 매년 세무상 이익을 줄일 수 있습니다. 다만 취득세와 재산세, 종합부동산세 등 보유 단계에서 나가는 세금도 함께 늘어나기 때문에 임차와 단순 비교하기는 어렵습니다.
사옥을 가진 회사가 재정적으로 더 안정적인가요?
꼭 그렇지는 않습니다. 부동산에 자금이 묶여 있으면 매출이 줄어드는 시기에 오히려 현금 여력이 부족해질 수 있고, 건물 시세가 떨어지면 담보 가치도 함께 줄어드는 위험이 있습니다.
임차와 매입, 작은 회사는 어떤 기준으로 골라야 하나요?
월 임대료와 대출 원리금 중 어느 쪽이 회사 현금흐름에 부담이 적은지, 그리고 그 공간에서 얼마나 오래 사업을 이어갈 계획인지를 함께 따져봐야 합니다. 단기간에 규모를 늘려 이전할 계획이라면 임차가 더 유연한 선택입니다.
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