양도세 장특공제, 왜 '거주 중심'으로 바뀌나 — 12억 넘는 집주인이 주목해야 할 이유

2026-07-28 09:12:28 KST · 키워드: 양도소득세

장기보유특별공제, 뭐가 문제였나

1세대 1주택자가 집을 팔 때 양도소득세를 깎아주는 제도가 있다. 장기보유특별공제, 줄여서 장특공제라고 부른다.

보유기간과 거주기간을 각각 채우면 공제율이 올라가는 구조다. 최대치를 채우면 양도차익의 80%까지 공제받을 수 있다.

그런데 이 공제율이 주택 가격과 상관없이 똑같이 적용된다는 게 문제였다. 비과세 기준을 넘는 고가주택, 실거래가 12억원을 넘는 집일수록 과세 대상 차익 자체가 크다 보니 같은 80% 공제라도 절세액은 훨씬 커진다.

이걸 두고 '역진적'이라는 지적이 계속 나왔다. 소득이 낮은 사람에게 상대적으로 부담이 더 가는 세제를 역진적이라고 하는데, 장특공제가 딱 그 모양이라는 거다.

28일 보도에 따르면 정부는 이 실거주 공제를 매매차익 10억원대 구간으로 제한하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 초고가 주택으로 갈수록 공제 혜택이 줄어드는 구조로 바꾸겠다는 뜻이다.

동시에 공제의 무게중심을 보유에서 거주로 옮기는 방향도 함께 거론된다. 지금까지는 보유기간만 채워도 상당한 공제를 받을 수 있었는데, 앞으로는 실제로 그 집에 살았는지를 더 깐깐하게 따지겠다는 취지로 읽힌다.

아직 확정안이 나온 건 아니고 개편 방향이 초읽기에 들어갔다는 보도 수준이다. 세율 구간이나 시행 시기는 더 지켜봐야 한다.

다주택자 얘기가 아니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 채운 사람 중에서도 실거래가 12억원을 넘는 고가주택을 오래 보유한 사람들이 이번 개편의 직접 대상이다.

매도 시점을 저울질하던 집주인이라면 개편안이 구체화되기 전과 후로 양도세 부담이 달라질 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다. (실제로 이런 개편 얘기가 나올 때마다 매도 타이밍을 놓고 문의가 늘어난다)

참고

양도소득세장기보유특별공제부동산세제

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