12억 넘는 집, 양도세 공제가 '보유'에서 '거주'로 옮겨가는 이유
정부가 1세대1주택자의 양도세 장기보유특별공제 중 실거주 공제를 매매차익 10억원대 구간으로 제한하는 방안을 검토하고 있습니다. 초고가 주택일수록 공제 혜택이 커지는 구조를 손보고, 보유기간보다 거주기간에 무게를 두는 방향입니다.
1세대1주택자가 집을 팔면 양도차익 중 일부를 공제받고 나머지에만 세금을 매깁니다. 실거래가 12억원까지는 비과세이고, 12억원을 넘는 부분에 대해서만 과세 대상 차익을 계산합니다. 이 과세 대상 차익에서 다시 깎아주는 게 장기보유특별공제, 장특공제입니다.
무슨 일인가
지금 구조는 보유기간과 거주기간을 따로 봅니다. 보유기간 1년당 4%씩 최대 10년 40%, 거주기간도 1년당 4%씩 최대 10년 40%를 더해 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 10년을 채워 살면서 보유한 1주택자라면 과세 대상 차익의 5분의 1에만 세금이 붙는 셈입니다.
최근 보도에 따르면 정부는 이 실거주 공제를 매매차익 10억원대 구간까지만 적용하고, 그 이상 구간에서는 공제율을 줄이는 방안을 검토하고 있습니다. 동시에 보유기간보다 거주기간에 더 무게를 두는 방향도 함께 거론됩니다. 다만 세율 구간이나 시행 시기가 담긴 확정안은 아직 나오지 않았습니다.
왜 지금 이 얘기가 나오나
이 논의, 사실 처음이 아닙니다. 2020년 세법개정 전에는 보유기간만 채워도 1년당 8%씩 최대 80%를 받을 수 있었습니다. 실제로 살지 않고 보유만 해도 만점 공제가 나왔다는 뜻입니다. 2021년부터는 이 구조를 보유 40%, 거주 40%로 쪼갰습니다. 실거주 없이 보유만 한 집주인은 최대 40%까지만 받도록 손을 본 겁니다.
그런데도 초고가 주택으로 갈수록 공제 혜택이 커진다는 지적은 사라지지 않았습니다. 같은 80% 공제라도 과세 대상 차익 자체가 큰 초고가 주택은 깎이는 금액도 그만큼 커지기 때문입니다. 이걸 역진적이라고 부릅니다.
매년 7~8월은 기획재정부가 다음 해 세제개편안을 다듬는 시기입니다. 이맘때 나오는 검토안은 실제 개편안 발표나 국회 심의를 거치며 내용이 달라지는 경우가 적지 않습니다. 이번 보도도 확정안이라기보다는 개편 방향이 구체화되고 있다는 수준으로 보는 게 맞습니다.
숫자로 보면
지금 구조에서 초고가 주택일수록 공제 혜택이 어떻게 커지는지, 가상의 예시로 짚어보겠습니다. 두 사례 모두 10년 보유, 10년 거주로 80% 공제를 꽉 채운 것으로 가정했습니다.
- 사례 A: 3억원에 사서 14억원에 매도. 양도차익 11억원 중 과세 대상은 약 1억5,700만원. 80% 공제를 적용하면 과세표준은 약 3,100만원
- 사례 B: 5억원에 사서 30억원에 매도. 양도차익 25억원 중 과세 대상은 15억원. 80% 공제를 적용하면 과세표준은 3억원
공제로 깎이는 금액 자체가 사례 A는 약 1억2,600만원, 사례 B는 12억원입니다. 매매가가 높을수록 공제로 줄어드는 절대 금액이 훨씬 커진다는 뜻입니다. 실제로는 필요경비나 기본공제가 추가로 반영되기 때문에 이 예시의 세액과는 차이가 있습니다. 이번에 거론되는 개편안은 이 격차를 매매차익 10억원대 구간에서 끊어보겠다는 취지로 읽힙니다.
참고로 1세대1주택 비과세 기준 실거래가 12억원은 2021년 12월 9억원에서 상향된 값입니다. 5년 가까이 그대로 유지되고 있습니다.
자주 헷갈리는 지점
이 논의를 다주택자 세금 얘기로 오해하는 경우가 많습니다. 하지만 80% 특례 공제는 1세대1주택 비과세 요건을 채운 사람에게만 적용됩니다. 다주택자는 원래부터 1년당 2%씩 최대 15년, 30%까지만 적용되는 일반 장특공제를 받아왔고 이번 개편 논의와는 별개입니다.
실거래가 12억원을 넘으면 전체 금액에 세금이 붙는다고 오해하는 경우도 있습니다. 그렇지 않습니다. 12억원까지는 그대로 비과세이고, 넘는 부분에 대해서만 과세 대상 차익을 계산합니다. 게다가 그 초과분마저 장특공제로 상당 부분 다시 줄어듭니다.
나에게 닿는 지점
이번 개편이 실제로 영향을 미치는 대상은 좁습니다. 실거래가 12억원을 훌쩍 넘는 1주택을 오래 보유한 사람, 그중에서도 보유기간에 비해 실거주 기간이 짧은 사람입니다. 보유만 10년 채우고 거주는 2~3년에 그친 집주인이라면 지금 구조에서도 거주 공제 40% 중 상당 부분을 이미 못 받고 있습니다. 개편 이후엔 초고가 구간에서 공제율 자체가 낮아질 가능성까지 더해지는 셈입니다.
매도 시점을 저울질하고 있다면 개편안이 실제 세법개정안에 담기는지, 담긴다면 기존 보유자에게 유예 기간을 주는 경과규정이 붙는지를 먼저 봐야 합니다. 2020년 개편 때는 경과조치가 있었지만, 이번에도 그럴지는 아직 확인된 바 없습니다. 실무적으로는 매도를 앞두고 거주 요건을 채우려 전입을 서두르는 집주인들도 있습니다만, 개편 내용에 따라 이런 대응의 실효성 자체가 달라질 수 있습니다.
지금 시점에서 확인할 것은 두 가지입니다. 첫째는 자신의 보유기간과 거주기간이 지금 구조에서 몇 퍼센트의 공제를 받는지 계산해보는 것이고, 둘째는 8~9월로 예상되는 정부 세제개편안 발표에 이 내용이 실제로 담기는지 확인하는 것입니다.
자주 묻는 질문
장특공제 개편안이 확정되면 언제부터 적용되나요?
아직 세법개정안으로 확정되지 않았습니다. 통상 정부 세제개편안은 7~8월 발표, 국회 심의를 거쳐 이듬해 1월1일부터 시행되는 경우가 많았지만, 기존 보유자에게 유예 기간을 주는 경과규정이 이번에도 붙을지는 아직 확인되지 않았습니다.
다주택자도 이번 장특공제 개편의 영향을 받나요?
이번에 거론되는 80% 특례 공제는 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 사람에게만 적용되는 제도입니다. 다주택자는 애초에 1년당 2%씩 최대 30%까지만 적용되는 일반 장특공제를 받고 있어 이번 개편 논의와는 별개입니다.
실거래가 12억원 이하 주택을 가진 1주택자도 신경 써야 하나요?
1세대1주택 비과세 요건을 채운 경우 실거래가 12억원까지는 애초에 양도세가 없어 장특공제 계산 자체가 필요 없는 구간입니다. 이번 개편은 12억원을 넘는 초고가 주택 보유자에게만 해당하는 논의입니다.
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