이 뉴스, 돈으로 읽으면 — 세입자 말만 믿고 집 샀다가 길이 막힌 실거주 매수자의 계산서
세입자가 만기에 나간다고 해서 집을 샀는데 입주가 막히는 분쟁이 이어지고 있습니다. 구두 약속이 법적으로 어디까지 힘이 있는지, 잘못 짚었을 때 비용이 얼마나 커지는지 짚었습니다.
세입자가 "만기에 나가겠다"고 말했다는 이유로 집을 샀는데, 막상 잔금 후에는 세입자가 계속 살겠다고 나오는 분쟁이 보도되고 있습니다. 반대편 사건도 있습니다. 직접 살겠다며 세입자를 내보낸 집주인이 다른 사람에게 집을 세놓았다가 배상 판결을 받은 사례입니다.
두 사건은 방향만 다를 뿐 같은 뿌리입니다. 입으로 한 약속은 계약서에 없고, 계약서에 없으면 돈으로 환산되지 않는다는 점입니다.
무슨 일인가: 구두 약속과 법의 간극
실거주 목적으로 세입자가 있는 집을 사는 사람이 적지 않습니다. 보통 중개 과정에서 "세입자는 만기에 나간다고 합니다"라는 말을 듣고 계약합니다. 문제는 이 말이 법적으로 아무 구속력이 없다는 데 있습니다.
주택임대차보호법은 세입자에게 계약갱신요구권을 줍니다. 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있고, 1회에 한해 인정됩니다. 만기에 나간다는 말을 했더라도, 행사 기간 안에 마음을 바꾸면 갱신을 요구할 수 있다는 것이 일반적인 해석입니다. (구체적 사건마다 사실관계가 달라서 결과는 개별 판단이 필요합니다.)
돈이 새는 경로 세 곳
첫 번째는 자금 계획입니다. 잔금일에 입주하려고 기존 집을 팔았거나 전세를 빼는 일정을 잡았다면, 입주가 밀리는 순간 이중 주거비가 나갑니다. 월세든 대출이자든 매달 새 비용이 생깁니다.
두 번째는 대출입니다. 실거주를 전제로 받은 주택담보대출은 전입 의무 기한이 붙는 경우가 많습니다. 세입자 때문에 못 들어가면 기한 문제가 생길 수 있어서, 약관을 먼저 확인해야 합니다.
세 번째는 반대편, 집주인 쪽 위험입니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고 정당한 사유 없이 제3자에게 세를 놓으면 세입자가 손해배상을 청구할 수 있습니다.
숫자로 보면
- 갱신요구권 행사 기간: 종료 6개월 전~2개월 전
- 갱신 시 보증금·월세 증액 상한: 직전 계약 대비 5%
- 갱신 후 계약 기간: 2년
- 부당 거절 배상액: 아래 세 금액 중 가장 큰 값
배상액 기준은 이렇습니다. 거절 당시 월세의 3개월분, 새 세입자에게 받은 환산월세와의 차액 2년분, 그리고 세입자가 입증한 실제 손해액입니다. 보증금이 큰 전세 주택에서는 환산월세 차액이 커지기 쉬워서, 한 번의 잘못된 판단이 수천만원대 청구로 이어질 수 있습니다. (환산율은 시기마다 달라 정확한 금액은 계산해 봐야 합니다.)
자주 헷갈리는 지점
첫 번째 오해는 매수인은 실거주를 주장할 수 없다는 생각입니다. 대법원은 새 집주인도 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다고 판단한 바 있습니다. 다만 그 사유가 진짜여야 하고, 거절 후 일정 기간 안에 실제로 들어가 살아야 합니다.
두 번째 오해는 세입자가 말로 나간다고 했으니 끝난 일이라는 생각입니다. 문서가 없으면 나중에 번복해도 막을 방법이 마땅치 않습니다. 이 부분은 분쟁이 생긴 뒤에 알게 되는 경우가 대부분입니다.
나에게 닿는 지점
세입자 낀 집을 살 계획이라면 확인할 순서가 있습니다. 계약서 특약에 갱신요구권 행사 여부를 세입자 서명으로 남기는 방법이 가장 단단합니다. 잔금일을 세입자의 계약 종료 시점 뒤로 잡는 것도 방법입니다.
집주인 입장이라면 반대로 갑니다. 실거주로 거절했다면 실제 입주 사실을 증빙으로 남겨야 합니다. 전입신고와 공과금 내역이 그 증거가 됩니다.
지금 확인할 것은 두 가지입니다. 매매 계약서에 세입자 서명이 든 확인 문구가 있는지, 대출 약관의 전입 기한이 며칠인지입니다.
※ 이 글은 정보 제공 목적이며 특정 자산·종목에 대한 투자 권유가 아닙니다.
자주 묻는 질문
세입자가 만기에 나간다고 했는데 계약갱신을 요구하면 막을 수 있나요?
구두로 한 말은 갱신요구권 포기로 인정받기 어렵습니다. 행사 기간인 종료 6개월~2개월 전 안에 요구하면 원칙적으로 갱신되고, 실거주 같은 거절 사유가 진짜일 때만 막을 수 있습니다. 매매 전에 서면 확인을 받아두는 편이 안전합니다.
실거주를 이유로 세입자를 내보낸 뒤 다른 사람에게 세를 놓으면 어떻게 되나요?
정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 사실이 드러나면 세입자가 손해배상을 청구할 수 있습니다. 거절 당시 월세 3개월분, 새 임대료와의 차액 2년분, 실제 손해액 중 가장 큰 금액이 기준이라 부담이 큽니다. 실거주 증빙을 꼭 남겨야 합니다.
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