종부세는 14억, 재산세는 그대로 — 1주택자 보유세가 갈리는 이유
정부가 실거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 12억원에서 14억원으로 올리는 방안을 추진하고 있습니다. 반면 재산세는 거주 여부를 따지지 않고 공시가 9억원 이하 주택에 일괄로 세율을 낮춰줘, 같은 집이라도 두 세금의 계산 원칙이 서로 달라지고 있습니다.
서울의 같은 아파트, 같은 평형에 사는 두 집이 있습니다. 한 집은 세대주가 그 집에 실제로 살고 있고, 다른 집은 자녀 교육이나 지방 발령 때문에 다른 곳에 거주합니다. 공시가격도 같고 주택 수도 똑같이 1채인데, 보유세 고지서에 찍히는 금액은 서로 다릅니다.
실거주 여부가 세금을 가르는 구조
원인은 종합부동산세 제도에 있습니다. 정부는 실제 거주하는 1주택자의 종부세 기본공제를 12억원에서 14억원으로 올리는 방안을 추진하고 있습니다. 2억원만큼 과세 대상 금액 자체가 줄어드는 셈입니다.
문제는 비거주자입니다. 취학, 전근, 해외 체류, 부모 봉양처럼 제한된 사유로만 예외를 인정받고, 그마저도 최장 3년까지만 거주로 쳐줍니다. 이 범위를 벗어나면 공제는 12억원에 머뭅니다. 같은 집, 같은 주택 수인데도 어디 사는지가 세금을 가르는 기준이 된 겁니다.
재산세는 왜 손대지 않았나
흥미로운 지점은 지방세인 재산세입니다. 재산세는 거주 여부를 아예 따지지 않습니다. 공시가격 9억원 이하 주택이라면 실거주자든 아니든 세율을 0.05%포인트 낮춰주는 특례를 똑같이 적용받고, 이 특례는 2029년까지 이어집니다.
행정안전부도 처음부터 이렇게 설계한 건 아닙니다. 재산세에도 거주 여부에 따른 차등을 검토했지만, 대상 규모 때문에 접었습니다. 종부세 대상 1주택자는 전국에 약 15만명인 반면, 재산세 인하 특례 대상은 1,020만호에 달합니다. 이 많은 주택을 하나하나 거주 여부까지 확인하려면 행정비용이 들어가는데, 아낄 수 있는 세금 약 566억원보다 그 비용이 더 클 것으로 판단한 겁니다. 국세와 지방세가 서로 다른 원칙을 쓰게 된 배경입니다.
숫자로 보면
- 종부세 실거주 1주택자 기본공제: 12억원 → 14억원(추진안 기준)
- 비거주 1주택자 기본공제: 12억원 유지
- 비거주 인정 사유: 취학·전근·해외체류·부모봉양 등, 최장 3년
- 재산세 세율 인하 특례 대상: 공시가격 9억원 이하 약 1,020만호(2029년까지)
- 종부세 과세 대상 1주택자: 전국 약 15만명
- 행정안전부가 추산한 행정비용 절감 예상액: 약 566억원
15만명과 1,020만호라는 표본 크기 차이가 두 세금의 설계를 갈랐다고 보면 됩니다. 다만 이 수치는 정부가 추진 중인 개편안을 기준으로 한 것이라, 국회 논의 과정에서 최종 수치는 달라질 수 있습니다.
자주 헷갈리는 지점 두 가지
첫째, 실거주자 우대가 모든 1주택자에게 유리하다는 오해입니다. 전근이나 자녀 교육 때문에 어쩔 수 없이 떨어져 사는 1주택자는 투기 목적이 아니어도 비거주자로 분류될 수 있습니다. 이 부분은 10월로 예정된 국회 기획재정위원회 국정감사에서도 쟁점으로 다뤄질 가능성이 큽니다. 불가피한 사정까지 투기 수요와 똑같이 취급하는 게 맞느냐는 문제 제기입니다.
둘째, 종부세와 재산세가 같은 기준으로 매겨진다는 오해입니다. 둘 다 부동산을 갖고 있다는 이유로 내는 보유세지만, 종부세는 국세이고 재산세는 지방세입니다. 세무학계에서는 이번 논란을 계기로 종부세만 따로 손볼 게 아니라 재산세까지 포함한 보유세 전체 틀을 다시 짜야 한다는 지적도 나옵니다.
내 보유세에 닿는 지점
당장 종부세 대상이 아니라면 이번 논란을 체감하기는 어렵습니다. 종부세 자체가 전국 상위 15만명 수준에게만 해당하는 세금이기 때문입니다.
다만 지방 발령이나 자녀 유학으로 실거주 요건을 못 채우는 1주택자라면 얘기가 다릅니다. 비거주 인정 사유와 3년이라는 기한부터 확인해둘 필요가 있어요. 양도소득세도 같은 방향으로 움직이고 있습니다. 보유기간 중심이던 공제 기준이 거주기간 중심으로 바뀌는 중인데, 장기 보유자가 오히려 집을 팔지 않고 버티는 부작용이 생길 수 있다는 우려도 나옵니다.
세제 개편이 잦아지면서 국세청에 들어오는 관련 질의가 1년 새 두 배로 늘었다는 통계도 있습니다. 세율표만 봐서는 답이 안 나오고, 지금 이 정책이 언제까지 적용되는지부터 따져야 하는 구조가 됐다는 뜻입니다.
지금 1주택자가 확인할 것은 세율이 아니라 본인이 거주로 인정받는 범위 안에 있는지입니다. 전근이나 교육 때문에 떨어져 산다면 비거주 인정 사유와 남은 기한을 먼저 계산해볼 시점입니다.
자주 묻는 질문
종합부동산세 실거주 1주택자 기본공제는 얼마인가요?
정부가 추진 중인 개편안에 따르면 실제 거주하는 1주택자는 종부세 기본공제가 기존 12억원에서 14억원으로 오릅니다. 반면 전근이나 자녀 교육 등으로 실거주하지 않는 1주택자는 12억원 공제가 그대로 유지돼, 같은 집을 가진 사람이라도 거주 여부에 따라 공제액이 2억원 차이 납니다.
재산세도 실거주 여부에 따라 다르게 매겨지나요?
아닙니다. 재산세는 지방세여서 실거주 여부를 구분하지 않고, 공시가격 9억원 이하 주택 약 1,020만호에 세율 0.05%포인트 인하 특례를 2029년까지 동일하게 적용합니다. 행정안전부는 대상 규모가 워낙 커 거주 여부를 개별 확인하는 행정비용이 절감액보다 클 것으로 판단해 차등을 두지 않았습니다.
비거주자로 분류되면 어떤 경우에 불이익을 받나요?
취학, 전근, 해외 체류, 부모 봉양 등 제한된 사유로 최장 3년까지만 거주로 인정받을 수 있습니다. 이 범위를 벗어나 실거주를 못 하는 1주택자는 종부세 기본공제에서 비거주자로 분류돼 상대적으로 불리한 계산을 적용받을 수 있어 국정감사에서도 형평성 문제가 제기될 전망입니다.
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