시리즈 · 이 뉴스, 돈으로 읽으면
이 뉴스, 돈으로 읽으면 — 집 팔아 현금으로 물려주면 상속세가 줄어드는 이유와 함정
상속 재산이 집 한 채인지 현금인지에 따라 공제액이 달라지고, 세무사들이 말하는 절세법도 여기서 나옵니다. 다만 매각 시점과 용도 불명 자금 추정 규정을 놓치면 아낀 세금보다 큰 비용이 생길 수 있습니다.
무슨 일인가: 부동산을 현금으로 바꿔 물려주라는 조언
최근 언론 보도에서 세무사들이 같은 조언을 내놓고 있습니다. 상속을 앞두고 집을 팔아 금융재산으로 바꿔 두면 상속세가 줄어든다는 얘기입니다. 한 보도는 이 방식으로 약 2억원을 아낄 수 있다고 소개했습니다.
솔깃한 제안이지만, 이 2억원은 모든 가정에 해당하는 숫자가 아닙니다. 어떤 공제 때문에 차이가 생기는지부터 봐야 합니다.
돈이 움직이는 경로: 금융재산 상속공제
핵심은 금융재산 상속공제입니다. 상속재산 중 순금융재산(금융자산에서 금융부채를 뺀 금액)이 2천만원을 넘으면 그 20%를 공제해 줍니다. 한도는 2억원입니다. 순금융재산이 10억원이면 2억원이 공제되고, 그 이상은 더 늘지 않습니다.
부동산에는 이런 공제가 없습니다. 같은 20억원이라도 아파트로 받으면 공제가 작고, 현금과 예금으로 받으면 공제가 커집니다. 세무사들이 말하는 '집 팔기'는 이 차이를 겨냥한 것입니다.
두 번째 경로는 평가 방식입니다. 금융재산은 평가액이 곧 시가이지만, 부동산은 시가와 공시가격 사이에서 평가 논란이 생기기 쉽습니다. 이 부분은 세무서와 다툴 여지가 있어서 간단히 단정하기 어렵습니다.
숫자로 보면: 20억원 가정 시뮬레이션
아래는 제가 현행 상속세율표로 단순 계산한 가정입니다. 배우자 없이 자녀가 상속하고, 일괄공제 5억원만 적용했습니다. 실제 세액은 개별 사정에 따라 달라집니다.
- A안: 아파트 15억원 + 금융재산 5억원 → 금융공제 1억원, 과세표준 14억원, 세액 약 4억원
- B안: 아파트를 팔아 금융재산 20억원 → 금융공제 2억원(한도), 과세표준 13억원, 세액 약 3억6천만원
차이는 약 4천만원입니다. 보도에 나온 2억원과는 거리가 있습니다. 재산 규모와 공제 조합에 따라 달라지는 숫자이니, 2억원을 기대하고 움직이면 실망할 수 있습니다. 반대로 세율 구간이 높을수록 공제 1억원의 값어치도 커집니다. 10억원 초과 구간에서는 공제 1억원이 세금 4천만원에 해당합니다.
자주 헷갈리는 지점
첫째, 팔기만 하면 된다는 오해입니다. 상속개시 전 1년 안에 2억원, 2년 안에 5억원 이상을 처분하고 쓴 곳을 증명하지 못하면 그 금액이 상속재산으로 추정됩니다. 현금이 어디로 갔는지 기록이 남아 있어야 합니다. 이 규정을 모르고 현금을 이리저리 옮기면 세금이 오히려 늘 수 있습니다.
둘째, 집을 팔면 세금이 하나뿐이라는 생각입니다. 생전에 팔면 양도소득세가 먼저 나옵니다. 1세대 1주택 비과세 기준(실거래가 12억원까지)을 넘는 고가 주택이라면 양도세 부담이 공제 효과를 갉아먹을 수 있어요. 반대로 상속받은 뒤에 파는 경우에는 상속개시일 시가가 취득가액이 되어 양도차익이 거의 없습니다. 순서에 따라 결과가 갈립니다.
하나 더 있습니다. 10년 이상 함께 산 1주택이라면 동거주택 상속공제(최대 6억원)가 있습니다. 집을 팔면 이 공제를 쓸 수 없습니다. 금융공제 2억원을 얻으려다 6억원 공제를 놓치는 구조가 될 수 있습니다.
나에게 닿는 지점
상속세는 재산이 큰 사람만의 문제로 보이지만, 서울 아파트 한 채만으로도 일괄공제 5억원을 넘기는 가정이 적지 않습니다. 배우자가 있으면 배우자공제가 더해져 사정이 달라집니다.
부모가 고령이라면 지금부터 챙길 것이 있습니다. 재산 목록 파악, 금융부채 정리, 최근 2년간 큰 현금 인출 내역의 용처 기록입니다. 급하게 집부터 파는 일은 순서가 맞지 않습니다.
세법은 매년 손질됩니다. 공제 한도와 세율이 바뀌었는지 상속 시점에 다시 확인해야 합니다. 이 글의 계산은 단순화한 가정이라는 점도 거듭 밝혀 둡니다.
지금 확인할 것은 두 가지입니다. 동거주택 공제 대상인지, 처분 후 자금의 용처를 증명할 수 있는지를 세무사와 먼저 따져 보세요. 그 뒤에 매각 여부를 정해도 늦지 않습니다.
※ 이 글은 정보 제공 목적이며 특정 자산·종목에 대한 투자 권유가 아닙니다.
출처
자주 묻는 질문
상속세 절세를 위해 집을 팔면 양도소득세는 어떻게 되나요?
생전에 집을 팔면 피상속인에게 양도세가 부과되고, 1세대 1주택 비과세는 실거래가 12억원까지만 적용됩니다. 고가 주택이면 양도세가 상속세 절감액을 넘을 수 있어, 상속 후 매각과 세 부담을 나란히 계산해 봐야 합니다.
상속 전에 현금을 인출하면 세무조사 대상이 되나요?
상속개시 전 1년 내 2억원, 2년 내 5억원 이상을 처분하고 용도를 증명하지 못하면 상속재산으로 추정됩니다. 인출 자체가 위법은 아니지만 병원비, 채무 상환 같은 용처를 계좌 내역과 영수증으로 남겨 두는 것이 안전합니다.
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